Mietpreisdynamik in Schwarmstädten wird schwächer

Jinny Verdonck

14. Januar 2021

Während in den letzten 12 Monaten die Kaufpreise für neue Wohnungen ein Plus von 11 % verzeichnet haben, sind in den Schwarmstädten die Angebotsmieten für Bestandswohnungen zurückgegangen.

Das Berliner Institut empirica hat die Preise seit 2006 untersucht. Damals zeichnete sich noch kein Trend zur Wanderung in die Schwarmstädte ab. Demnach lagen die Mietpreise in den Schwarmstädten im 1. Quartal 2006 rund 10 % über dem Bundesdurchschnitt und in den kreisfreien Städten 5 % über dem Durchschnitt, während die Landkreise 3 % günstiger waren.

Nach Angaben von empirica gingen die Preise dann nach und nach auseinander, bis schließlich im 3. Quartal 2018 Höchstwerte erreicht wurden. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt verzeichneten die Schwarmstädte beinahe 30 % teurere Mieten und die kreisfreien Städte 15 % teurere Mieten, während die Landkreise etwa 8 % günstiger waren.

Besonders extrem ist die Preisentwicklung in Berlin

Seit dem Höhepunkt Ende 2018 lässt die Dynamik jedoch nach. Die Mieten in den deutschen Schwarmstädten lagen im 4. Quartal 2020 lediglich noch 24 % über dem Bundesdurchschnitt und die kreisfreien Städte 13 %.

Berlin verzeichnete vor dem Trend der Schwarmwanderungen 15 % günstigere Mieten als der Bundesdurchschnitt. Die hohe Zuwanderungsrate führte dann dazu, dass Berlin im Höhepunkt 27 % teurere Mieten als der Bundesdurchschnitt hatte.

Weniger Abwanderung aus ländlichen Regionen

Die empirica-Analyse begründet die abnehmende Mietpreisdynamik mit den fallenden Zuwanderungen in die Schwarmstädte. Zudem steigt die Zahl der ländlichen Regionen, die eine Abnahme der Abwanderungsrate registrieren.

Als Schwarmstädte werden im Allgemeinen diejenigen Städte bezeichnet, die eine überdurchschnittliche Zuwanderungsrate verzeichnen. Empirica zählt 53 Kommunen zu den deutschen Schwarmstädten. Neben den Metropolen befinden sich darunter auch Städte wie beispielsweise Trier, Kiel, Mainz, Heilbronn und Münster.